Адвокат в Москве — Погудина Юлия Алексеевна

ВС разъяснил, когда предварительный договор купли-продажи квартиры может считаться основным

Предварительный договор купли-продажи жилья составляется между покупателями, резидентами и нерезидентами РФ, и продавцом – застройщиком, когда речь идет о покупке недвижимости в недостроенном объекте жилого фонда. Этот документ служит основой для заключения сделки. Он является основной гарантией надежности при передаче денег. Но по ряду причин, к сожалению, с его помощью решаются далеко не все проблемы, связанные с неполучением жилья, заблаговременно оплаченного покупателям. Когда речь идет о покупке еще недостроенной недвижимости, согласно установленным порядкам, покупателю и продавцу необходимо заключить предварительный договор купли-продажи. Именно на этом этапе покупатель жилья в новостройках осуществляет передачу денежных средств застройщику. Поэтому, прежде чем поставить подпись в документах и отдать приличную сумму денег, нужно вооружиться дополнительными знаниями в области законодательства, а именно закона «Об участии в долевом строительстве». В противном случае риски столкнуться с серьезными проблемами материального характера существенно возрастут, а возникшие споры с застройщиком, возможно, не удастся разрешить даже в досудебном порядке.

Примеров гражданских дел, возникших в результате невыполнения застройщиками своих обязательств по предварительному договору купли-продажи в судебной практике огромное количество.

Так, Верховным судом было рассмотрено гражданское дело жителя г. Москвы. Мужчина был вынужден обратиться с иском, из-за отказа застройщиком возвращать ему денежные средства за недвижимость, которая так и не была сдана в эксплуатацию и неустойку за невыполненные обязательства по договору. В общей сложности, компания была должна истцу порядка 22 000 000 рублей, из них 17 000 000 за 3-комнатную квартиру в новостройке. Как говорит сам истец, передача денежных средств осуществлялась непосредственно после заключения предварительного договора купли-продажи. Сумма покрывала 100% стоимости жилья. В документе были указаны сроки сдачи жилья в эксплуатацию и составления основного договора купли-продажи. В результате квартира так и не была передана новому владельцу, а судебные тяжбы затянулись на несколько лет. В конце концов, дело рассмотрел Верховный суд. Из материалов было установлено, все ранее предпринятые досудебные попытки решить проблему с получением объекта недвижимости или возвратом денежных средств жителем Москвы закончились неудачей для истца. В суде первой инстанции ему удалось отстоять свои интересы лишь частично, вернув средства, потраченные на покупку квартиры, но, не оплатив неустойку. Отказ в выплате неустойки суды аргументировали отсутствием основного договора купли-продажи.

В результате мужчина обратился в ВС России, который, рассмотрев дело, согласился с требованиями истца, назвав их обоснованными, указав на ошибки судей, ранее рассматривавших вопрос. Прежде всего, ВС России указал на необходимость рассмотрения подобных дел через призму закона «Об участии в долевом строительстве», который собственно и предполагает уплату неустойки по договору купли-продажи, в случае невыполнения обязательств продавцом. При этом предварительный договор купли-продажи ВС называет основным, так как покупателем была выполнена 100% предоплата недвижимости. На основании всего вышеизложенного, отказ в выплате неустойки районным и городским судами истцу ВС называет необоснованным.